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前編では、金利上昇が不動産投資にとってプラスかマイナスかは、
Δキャップレート ＝ Δr（金利の上昇）＋ Δρ（リスクプレミアムの変化）− Δg（NOI期待成長率の上昇）
の符号で決まる、ということを確認しました。金利（r）が1％上がっても、NOIの成長期待（g）が同じだけ上がれば、物件の価値は変わりません。
では、g は本当に上がるのでしょうか。
後編では、この問いを考えます。
結論から
家賃が金利に追いつくかどうかは、金利上昇の「出どころ」と、それが賃金・企業収益という実体経済にどこまで波及しているかで決まります。そして、仮に追いつくとしても、家賃は金利よりも遅れて動くため、その間の「Jカーブ」は避けられません。
もう少し具体的に言うと、
- 金利上昇（あるいは株高）が、賃上げや企業の稼ぐ力の向上を伴う”実体のあるもの”であれば、テナントの賃料負担力が上がり、家賃も上がる可能性が高い
- 逆に、海外発の金利上昇、財政不安、円安による輸入インフレ、実態の伴わない株高であれば、家賃は追いつかず、むしろ経費だけが先に上がる
- どちらのケースでも、変動金利の負担はすぐに来るのに対し、家賃は契約更新のタイミングでしか動かない。「長期的にはプラス」でも「短期的にはマイナス」になりうる
- 足元のJ-REIT市場では、海外投資家は「家賃は金利に追いつかない」ほうに賭けて売り、国内投資家の一部は「NAV倍率1倍割れで割安、家賃も追いつく」と見て買っている。市場の見立ては割れている
- そして、金利上昇はすでに持っている人には逆風だが、これから買う人には高い利回りで買える機会にもなりうる
ということです。
金利上昇の「出どころ」を分解する
前編で紹介したフィッシャー方程式を、もう一歩だけ細かくしてみます。長期金利は、おおまかに次のように分解できます。
長期金利 ＝ 実質金利 ＋ 期待インフレ率 ＋ タームプレミアム
この3つのどれが上がったかによって、家賃（g）への波及はまったく違ってきます。
| 金利上昇の出どころ | 典型的な背景 | 家賃（g）への波及 |
|---|---|---|
| 期待インフレ率の上昇（需要型） | 賃上げ → 消費拡大 → 物価上昇 | 波及しやすい。テナントの所得も増えている |
| 期待インフレ率の上昇（コスト型） | 円安・資源高による輸入物価の上昇 | 波及しにくい。家計の実質所得はむしろ減る |
| 実質金利の上昇 | 潜在成長率の上昇、または金融政策の正常化 | 成長由来なら波及、政策由来なら波及しにくい |
| タームプレミアムの上昇 | 財政への不安、国債の需給悪化、海外金利の影響 | ほぼ波及しない |
表の中で、家賃にとって一番ありがたいのは一番上の「需要型」です。賃金が上がり、それによって家計が使えるお金が増え、物価も家賃も上がる。この場合、金利上昇は「経済が強くなっている証拠」であり、不動産にとってはプラスに働きやすくなります。
一方、表の下の方にいくほど、金利は上がるのに家賃が上がる理由がない、という状況に近づきます。
日本の場合、2022年以降の物価上昇は、当初は輸入物価主導の「コスト型」の色合いが濃く、そこから賃上げを伴う形へ移行できるかが焦点となってきました。今回の金利上昇がどの割合でできているのかを見極めることが、不動産投資家にとって最も大事な問いになります。
株高は家賃に届くか
金利と並んで、もうひとつ気になるのが株価です。株価が上がっているということは、経済が強いということであり、いずれ家賃にも波及するのではないか——そう考える方も多いでしょう。
結論から言えば、その株高が「何によって」もたらされたかによります。
株価は、おおまかに言えば「企業の将来の利益」を「投資家が求める利回り」で割り引いたものです。したがって、株価の上昇には大きく2種類あります。
- 利益の成長による株高：企業が実際に稼ぐ力を高めている
- 評価の上昇（マルチプルの拡大）による株高：利益は変わらないが、投資家がより高い値段をつけている（カネ余り、期待先行、為替換算の効果など）
1の場合、企業の稼ぐ力は、やがて賃上げや採用拡大、オフィス需要の拡大として実体経済に波及します。オフィスの賃料が上がり、従業員の所得が上がれば住宅の賃料負担力も上がる。不動産の g に届くルートがあります。
2の場合、株価が上がっても、企業の利益も従業員の給料も変わっていません。オフィスの床を増やす理由も、家賃の高い部屋に引っ越す理由もありません。g に届くルートは細いままです。
さらに、海外で稼ぐグローバル企業の株高は、円安による「円換算の利益」の増加による部分も含まれます。この場合、国内の賃貸住宅のテナントの所得にまで届くかどうかは、なおさら不確かです。
もうひとつ、見落としやすい点があります。株高は、家賃を押し上げる「追い風」になるだけでなく、不動産から資金を奪う「競争相手」にもなる、ということです。
特定の業種の株が力強く上がっていると、投資家はそちらにお金を振り向けたくなります。これは、自分版WACCでいえば自己資金の機会費用が上がることに他なりません。株高が実体経済を通じて家賃（分子）に届く前に、まず資金の奪い合いを通じて資本コスト（分母）に効いてくる。後で見るように、足元のJ-REIT市場では、まさにこのことが起きていると指摘されています。
伝わる速さは、用途によって違う
実体のある株高であっても、家賃に届くまでの経路と速さは、用途によって異なります。
- オフィス：企業収益 → 採用・増床 → オフィス賃料。企業の業績から比較的直接的に伝わります。
- 住宅：企業収益 → 賃上げ → 家計の可処分所得 → 住み替え・更新時の賃料。経路が一段長く、時間がかかります。
そのため、「企業業績が良いからオフィス賃料が上がっている」という話を聞いても、それがそのまま自分のアパートの家賃に当てはまるとは限りません。オフィスで賃料上昇が先行していても、住宅の賃料がそれに続くのは、賃上げが家計に行き渡ってからです。
しかも、レバレッジの違いがあります。機関投資家のオフィス投資はLTVが50％前後のことが多いのに対し、個人投資家のアパート投資はLTV80％といった水準も珍しくありません。前編で見たとおり、私たちのモデルケースでは、金利1％の上昇に対して、借入金利の増加を吸収するだけで約13.3％、自分版WACCで見れば約16.7％の賃料上昇が必要でした。LTVが高いほど、家賃に求められるハードルは高くなります。
コストプッシュ型インフレの落とし穴
ここで、見落とされがちな点をひとつ指摘しておきます。
「インフレなら家賃も上がる」と言うとき、多くの人は収入の側だけを見ています。しかし、インフレは費用の側にもやってきます。修繕費、管理委託料、清掃費、原状回復費、火災保険料、共用部の電気代——これらは家賃よりも先に、しかも確実に上がります。工事費や人件費は、物価の動きをすぐに反映するからです。
コスト型のインフレでは、テナントの所得が増えないので家賃は上がりにくいのに、経費だけが先に上がる、ということが起こりえます。この場合、NOIの成長率（g）は、家賃の成長率よりも低くなります。場合によってはマイナスになることもあるでしょう。
前編でのNOIの式を思い出してください。
NOI ＝ 家賃収入 − 運営費用
キャップレートに入る g は「家賃」の成長率ではなく「NOI」の成長率です。家賃が2％上がっても、経費が4％上がれば、NOIの伸びは家賃の伸びを下回ります（モデルケースでいえば、家賃600万円が12万円増える一方、経費120万円が約5万円増え、NOIの伸びは約1.5％にとどまります）。
金利上昇の影響だけを見て「何年で家賃が追いつくか」を計算すると、こうした経費の上昇を見落とします。インフレ局面では、家賃が追いつくまでの時間は、金利だけで計算した年数よりも長くなると考えておくのが無難です。
海外の事例：「金利も家賃も上がった」米国で、何が起きたか
「海外では金利も家賃も上がっている」という話をよく聞きます。代表的なのが、2021年から2023年にかけての米国です。
この時期、米国では高いインフレと賃金上昇を背景に、集合住宅の家賃が急速に上がりました。同時に、FRB（米連邦準備制度理事会）は急ピッチで政策金利を引き上げました。まさに「金利も家賃も上がった」局面です。
では、米国の不動産投資家にとって、これはプラスだったのでしょうか。
結果を見ると、家賃（NOI）は確かに伸びたにもかかわらず、商業用不動産の価格は2022年のピークから大きく下落しました。オフィスのように需要そのものが構造的に縮んだ用途だけでなく、家賃が伸びた集合住宅でも、価格の下落が見られました。
前編の式で言えば、Δg はプラスだったが、Δr がそれ以上に大きかったということです。家賃が伸びるスピードよりも、金利が上がるスピードのほうが速かった。さらに、変動金利や短期のローンで借りていた投資家は、借り換えのタイミングで大きな金利負担に直面しました。
この事例が教えてくれるのは、「金利も家賃も上がる」ことと「不動産にとってプラス」であることは、同じではないということです。重要なのは、家賃が上がるかどうかではなく、家賃が金利と同じだけ、同じ速さで上がるかどうかです。
逆に言えば、低金利の時期に長期の固定金利で借りていた投資家にとっては、家賃が伸びる一方で金利負担は変わらないため、むしろ有利な局面だったとも言えます。前編の「豆知識」で触れた、固定金利の負債が持つ価値が表に出た形です。
いま、J-REIT市場で起きていること：海外投資家は「家賃は追いつかない」と見ている
米国の話は、遠い国の昔話ではありません。
この原稿を書いている2026年10月、日本経済新聞に「REIT市場に金利高の逆風、世界で同時安 米では不動産ローン系が急落」という記事が掲載されました（日本経済新聞 2026年10月15日付朝刊）。
記事によれば、日本では日銀が9月に政策金利を1.25％へ引き上げ、長期金利は一時、約30年ぶりの高い水準に達しました。こうしたなか、東証REIT指数は10月上旬に年初来安値を更新し、約6年半ぶりの安値が目前に迫っています。
記事が売りの背景として挙げているのは、まさに本稿のテーマそのものです。金利の先高観が広がり、利払い費の増加が賃料の上昇分を打ち消してしまうのではないかという懸念から、売りが加速しているというのです。記事では、あるJ-REITの直近の決算で、賃貸事業収入が前期（2026年1月期）から17％増えた一方、支払利息はそれを大きく上回る38％増となった例が紹介されています。家賃は確かに伸びている。しかし、利払い費の伸びがそれ以上に速い。前編の式でいえば、Δg よりも Δr のほうが大きい状態が、すでに決算の数字に表れ始めているわけです。
そのうえで記事は、東海東京インテリジェンス・ラボのREITアナリストの見方として、海外投資家が政策金利2.5％までの利上げを織り込み、J-REITの売りを急いで膨らませたと伝えています。あわせて、好調なAI・半導体関連株に資金が奪われている、という指摘もあります。
前編の式で読み解くと
この動きを、前編の枠組みで翻訳してみます。
政策金利が現在の1.25％から2.5％まで上がるということは、短期金利がさらに1.25％ポイント上がるということです。変動金利の借入コストは、ほぼそのまま上がると考えてよいでしょう。
私たちのモデルケース（借入8,000万円・変動金利）に当てはめると、
- 支払利息の増加：8,000万円 × 1.25％ ＝ 年100万円
- それを家賃で取り戻すのに必要な上昇率：100万円 ÷ 600万円 ＝ 約16.7％（LTV 80％ ÷ 表面利回り 6％ × 1.25％ と同じ）
- 自分版WACCで見れば（1億円 × 1.25％ ＝ 125万円）：約20.8％
になります。NOIが年2％ずつ伸びたとしても、単年の手取りが元に戻るまで約9.6年かかる計算です。
海外投資家の売りは、言ってみれば「この先の Δr（約1.25％）に、日本の家賃（Δg）は追いつけない」という見立てを、価格で表明したものと読むことができます。前編の3つのシナリオでいえば、①（実質金利だけが上がる）の方向に賭けている、ということです。
そして、AI・半導体株への資金シフトは、先ほど触れた「株高が自己資金の機会費用を押し上げる」経路そのものです。株高は、家賃という分子に届く前に、資金の奪い合いを通じて、まず資本コストという分母に効いてきているのです。
REITの価格は、実物不動産の「先行指標」になりうる
REITは取引所で毎日売買されるため、投資家の見方の変化が即座に価格に反映されます。REITの投資口価格が下がるということは、REIT投資家が保有不動産に求める利回り、つまり市場が暗黙のうちに使っているキャップレートが上がっている、ということです。
一方、実物不動産の取引価格や鑑定評価は、過去の取引事例をもとに形成されるため、どうしても動きが遅れます。金利が上がっても、実物不動産のキャップレートがすぐには上がって見えないのは、このタイムラグのせいでもあります。
個人投資家が保有するアパートには、毎日の時価がつきません。しかし、価格が見えないことは、価格が動いていないことを意味しません。 最も流動性が高く、最も先を見て値付けされる「日本の不動産の価格」であるJ-REITが下がっているということは、自分の物件の時価にも、同じ方向の圧力がかかっている可能性がある、ということです。
反対側には「割安だ」と買う投資家がいる
ただし、ここまでの話は、市場の片側だけを見たものです。株式市場では、売る人がいれば必ず買う人がいます。そして足元のJ-REIT市場では、海外投資家の売りの反対側で、国内の投資家が買いを入れ始めていると報じられています。
その根拠になっているのが、「NAV倍率」です。
NAV倍率とは、REITの投資口価格を、1口あたりのNAV（保有不動産を鑑定評価額で時価評価した純資産）で割ったものです。株式でいうPBR（株価純資産倍率）にあたります。このシリーズで繰り返し使ってきた「NAV」の考え方が、そのまま市場の物差しになっているわけです。
こちらの記事（日本経済新聞 2026年9月18日付朝刊）によれば、足元では上場しているJ-REIT全58銘柄のNAV倍率が1倍を下回るという、異例の状態にあります。NAV倍率が1倍未満ということは、REITを通じて買えば、鑑定評価額よりも安い値段で不動産を買えるということです。言い換えれば、REIT市場が使っているキャップレートが、実物不動産の鑑定キャップレートよりも高くなっている状態です。
前編の言葉で言えば、こういうことになります。
- すでに保有している人にとって、キャップレートの上昇は価格の下落、つまり損失です。
- しかし、これから買う人にとって、キャップレートの上昇は、より高い利回りで買えること、つまり入口のNOI利回りが上がることを意味します。
金利上昇は、自分版WACCを押し上げます。しかし、それ以上に入口の利回りが上がっていれば、新たに買う人にとってのスプレッドは、むしろ広がっていることもありえます。REITの分配金利回り（株式でいう配当利回り）が高い水準にあることは、まさにこの「入口の利回りの上昇」を表しています。インカムを重視する投資家にとって、いまのJ-REITが魅力的に映るのは自然なことです。
国内投資家は「g は追いつく」と見ている
国内投資家が買う理由は、利回りの高さだけではありません。本稿のテーマである「家賃は金利に追いつけるか」について、海外投資家とは逆の見立てを持っていることが、報道からうかがえます。
- オフィス賃料の上昇：東京の主要5区のオフィス賃料は上昇が続いており、大阪・札幌・名古屋などでも上がっていると報じられています。
- 決算の数字：大手のオフィスREITの中には、既存物件の賃料成長率の目標を引き上げ、今後見込まれる支払利息の増加（数億円規模）を、既存物件の営業利益の増加（約10億円規模）が大きく上回るとの見通しを示したところもあります。
- レントギャップ：市場の賃料水準と、実際に契約されている賃料との差（レントギャップ）が20％を超える銘柄もあるとされます。これは、契約更新のたびに賃料を引き上げる余地が大きいことを意味します。本稿の言葉で言えば、将来の g が、すでに”在庫”として積み上がっている状態です。
- 含み益：REITが保有する物件の含み益は、過去最高の水準に積み上がっているとされます。含み益のある物件を売却し、より成長余地の大きい物件に入れ替えることで、金利上昇に負けない成長を図る動きも出ています。
先ほど見た「賃貸事業収入が17％増えたのに、支払利息は38％増えた」という例は、Δg よりも Δr が速い現実を示していました。一方で、レントギャップの大きい銘柄では、Δg が今後加速する余地がある。同じJ-REITでも、銘柄によって「金利と家賃の競争」の勝敗は分かれる、ということです。
海外勢と国内勢、どちらが正しいのか
海外投資家は「Δr が Δg を上回る」ほうに賭けて売り、国内投資家の一部は「Δg が追いつく」ほうに賭けて買っている。いまのJ-REITの価格は、この2つの見立てがぶつかり合った結果です。
どちらが正しいかは、事後にしかわかりません。ただ、この事例が個人投資家に教えてくれることは明確です。
- 「金利が上がっても、いずれ家賃が上がるから大丈夫」という見方も、「金利が上がるから不動産はもう駄目だ」という見方も、どちらも市場で共有された前提ではない
- プロの投資家の判断が分かれているポイントは、本稿で見てきた「Δr と Δg の競争」とまったく同じ構図である
- そして、勝敗を分けるのは市場全体の平均ではなく、個々の物件・銘柄が持つ g の強さ（レントギャップ、立地、賃料改定力） である
ということです。
そしてもうひとつ。金利上昇は、すでに保有している人にとっては逆風ですが、これから買う人にとっては、より高い利回りで買えるチャンスにもなりうる、という視点です。同じ金利上昇でも、自分が「持っている側」なのか「これから買う側」なのかによって、意味はまったく違ってくるのです。
時間軸の問題：家賃が金利に追いつくまでの「Jカーブ」
仮に、今回の金利上昇が実体を伴うもので、家賃も長期的には上がるとしましょう。それでも、もうひとつ問題が残ります。時間差です。
変動金利で借りていれば、金利の上昇は半年〜1年程度で返済額に反映されます。一方、住宅の家賃は、2年ごとの契約更新や入退去のタイミングでしか見直せません。しかも、既存の入居者に対する更新時の賃料改定は、新規募集の賃料よりも動きが鈍いのが一般的です（借地借家法のもとでは、貸主が一方的に賃料を上げることはできず、入居者の合意が必要になるからです）。
この時間差を、モデルケースで確認してみます。金利が1％上がって支払利息が年80万円増えたあと、NOIが毎年 g の率で成長するとしたら、手取りが金利上昇前の水準に戻るまでに何年かかるでしょうか。
| NOI成長率（g） | 単年の手取りが元に戻るまで | 自分版WACCで見たスプレッドが元に戻るまで |
|---|---|---|
| 0％ | 戻らない | 戻らない |
| 1％ | 約15.5年 | 約19年 |
| 2％ | 約7.8年 | 約9.6年 |
| 3％ | 約5.2年 | 約6.4年 |
金利上昇の直後に手取りが落ち込み、家賃の伸びとともに少しずつ回復していく。グラフにすると、アルファベットの「J」のような形になります。これを「Jカーブ」と呼んでおきます。
ここで注意したいのは、単年の手取りが元に戻った時点で、失った分を取り戻したわけではないということです。それまでの数年間に積み重なったマイナス（グラフの0より下の面積）は、その後のプラスで埋め合わせていく必要があります。累積で取り戻すには、表の年数よりさらに時間がかかります。
日本の住宅賃料は、長いあいだ年率0〜1％程度しか伸びてこなかったとされます。仮に今後2％程度で伸びるようになったとしても、金利1％の上昇を吸収するのに8〜10年かかる計算です。これは、多くの個人投資家の借入期間や保有期間と比べて、決して短い時間ではありません。
「長期的には家賃が追いつくから大丈夫」という議論は、このJカーブの谷を耐えられる財務体力があるかどうかとセットで考える必要があります。
g と ρ は、物件ごとに違う
ここまでは「市場全体」の話をしてきました。しかし、実際に私たちが保有しているのは「市場」ではなく「個別の物件」です。
同じ「金利1％上昇」でも、その影響は物件によって大きく異なります。なぜなら、キャップレートを構成する r・ρ・g のうち、r（国債利回り）はすべての物件に共通ですが、ρ と g は物件ごとに違うからです。
g（NOIの成長期待）は、その物件の需要の強さで決まります。駅に近い、都心へのアクセスが良い、築年数が浅い、人口や世帯数が増えているエリアにある——こうした物件は、家賃を上げても入居者が付きやすく、g が期待できます。
ρ（リスクプレミアム）は、その物件の「持ちにくさ」「売りにくさ」で決まります。築古、駅から遠い、規模が小さい、買い手が限られるといった物件ほど、投資家は高い利回りを求めます。
そして、ここが重要な点ですが、市場が強いときと弱いときとでは、投資家が物件の差をどれだけ気にするかが変わります。市場に資金があふれ、価格が上がっている局面では、多少条件の劣る物件にも買い手が付き、物件間の利回り差は縮みがちです。逆に、金利が上がり市場が弱含むと、投資家は慎重になり、条件の良い物件に資金が集まる一方、条件の劣る物件は敬遠されます。いわゆる「質への逃避」です。
これを今回のテーマに引き寄せると、次のように整理できます。
- 立地が良く、需要の強い物件は、そもそも g が期待しやすい（家賃を上げても入居者が付く）。また、市場が弱含んでも ρ が上がりにくい。金利上昇に対して「g で打ち消し、ρ で守られる」物件です。
- 立地や築年数で劣る物件は、g が期待しにくいうえに、市場が弱含んだときに ρ が真っ先に上がる。金利上昇の影響を「r と ρ の両方」で受ける物件です。
低金利とカネ余りの時代には、条件の劣る物件の ρ も一緒に押し下げられてきました。しかし、金利が上がり、市場の選別が厳しくなる局面では、物件ごとの ρ の差が、再び広がっていく可能性があります。
スプレッド式の4つのレバーで考える
このシリーズのコアフレームワークで整理すると、金利上昇局面での打ち手は、次の4つのレバーに集約できます。
NAV年間増加額 ＝ 運用残高 ×（NOI利回り − 自分版WACC）− 税
- WACCの側（コストを守る）：金利タイプの見直し（固定化・期間の分散）、LTVの調整
- NOI利回りの側（g を取りにいく）：更新・新規募集時の賃料の見直し、経費の管理、需要の強い立地・物件への入れ替え
- ρ の側（価値を守る）：市場が弱含んだときにリスクプレミアムが上がりにくい物件を持つ
- 運用残高の側（スケール）：スプレッドが縮んでいる局面での拡大は、Jカーブの谷を深くすることを意識する
まとめ：金利上昇はマイナスか、プラスか
2回にわたって考えてきたことを、最後にまとめます。
- NOIが変わらなければ、金利上昇は確実にマイナスです。 借入金利と自己資金の機会費用の両側から、自分版WACCが上がります。
- しかし、キャップレートは「r ＋ ρ − g」で決まります。 金利（r）が上がっても、NOIの成長期待（g）が同じだけ上がれば、物件の価値は変わりません。
- g が上がるかどうかは、金利上昇や株高の「中身」次第です。 賃上げや企業の稼ぐ力の向上を伴う実体のあるものなら、家賃も追いつく可能性が高い。そうでなければ、家賃は追いつかず、経費だけが上がることもあります。
- 仮に家賃が追いつくとしても、時間差（Jカーブ）は避けられません。 特にLTVが高く、変動金利で借りている個人投資家にとって、この谷は深く、長くなります。
- g と ρ は物件ごとに違います。 金利上昇局面は、立地や品質による差が広がりやすい局面でもあります。
- 市場の見立ては割れています。 足元のJ-REIT市場では、海外投資家が政策金利2.5％までの利上げを織り込み、「家賃は追いつかない」として売りを進める一方、国内投資家の一部は、NAV倍率1倍割れの割安さと、レントギャップに表れた将来の賃料上昇余地に着目して買いを入れています。プロの間でも判断が分かれていること自体が、楽観にも悲観にも偏らずに、自分の物件の g を見極めることの大切さを物語っています。
- 金利上昇の意味は、立場によって変わります。 すでに保有している人にとっては価格下落の逆風ですが、これから買う人にとっては、入口の利回りが上がるという意味で機会にもなりえます。
「金利上昇は不動産投資にとってマイナスか？」という問いへの答えは、「一律にマイナスでもプラスでもない。金利と家賃の”競争”の結果次第であり、その勝敗は、経済全体の強さと、自分の物件の強さと、自分の財務体力の3つで決まる」ということになるでしょう。
留意事項
- Jカーブの計算は単純化しています。 NOIが毎年一定率で成長し、家賃と経費が同じ率で動くと仮定しています。実際には、家賃は更新ごとに階段状に動き、経費は先に上がることが多いため、谷はグラフよりも深くなる可能性があります。
- 米国の事例は、単純に日本に当てはめられません。 米国は住宅の賃貸契約期間が短く（多くは1年）、家賃改定が日本よりも速く反映されます。また、商業用不動産の借入は短期・変動のものが多く、借り換えリスクの構造も異なります。
- NAV倍率1倍割れが、そのまま「割安」を意味するとは限りません。 NAVの計算に使われる鑑定評価額は、本文で触れたとおり市場の変化に遅れて動きます。NAV倍率が1倍を下回っているのは、REIT価格が売られすぎているからかもしれませんし、鑑定評価額がまだ金利上昇を織り込み切れていないからかもしれません。どちらの要因が大きいかによって、「割安」の意味は変わります。
- J-REIT市場の動きは、個人のアパートにそのまま当てはまるわけではありません。 J-REITはオフィス・物流・ホテルなど多様な用途を含み、LTVも個人投資家より低めです。また、REIT価格には、資金の流れや需給といった短期的な要因も含まれます。「先行指標になりうる」というのは、方向感を読み取るという意味であって、自分の物件の時価が同じ率で下がるという意味ではありません。
- 金利上昇の「中身」を事前に正確に見分けることはできません。 期待インフレ率や実質金利は、市場データからある程度推計できますが、どれも誤差を伴います。チェックリストは「見分ける」ためというより、「どちらの方向に傾いているか」を感じ取るためのものです。
- 「質への逃避」の度合いは局面によって異なります。 金利上昇局面で物件間の利回り差が必ず広がるとは限らず、どの程度広がるかは、資金の流れや金融機関の融資姿勢にも左右されます。
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