最重要理論

以前、最重要理論⑧の記事の最後に、私はひとつの問いを残したまま記事を閉じました：「IRRが高い案件と、NPVが大きい案件。どちらを選ぶべきか？」このシリーズの最終回では、まずこの宿題に答えます。そしてその答えをそのまま使って、もう一段大きな...

これまで本シリーズでは、「個人の不動産投資 ⇔ 機関投資家が行う不動産投資」の共通性を主眼に置いてきました。今回は少しカメラを引いて、俯瞰的なお話をします。結論から先にお伝えします。不動産投資（個人・機関投資家）と、不動産をまったくかけ離れ...

前回は、IRRについて掘り下げました。IRRは、購入から売却までの全期間のキャッシュフローを、たった一つの「率」に束ねてくれる指標でした。「この投資は、結局のところ年率何%で回ったのか」を一本の数字で表してくれる、いわば全期間を貫く物差しで...

前回（⑥）では、IRRという物差しを使って、投資の全期間を一つの数字で評価する話をしました。ただ、IRRはあくまで任意の投資案件の一連のライフサイクルを通して計算され「この投資をすべきか」「あとから振り返って成功だったか」といった事項を評価...

これまでの記事では、不動産投資の成果を、繰り返し次の式で整理してきました。NAV(の年間増加分)= 運用残高 ×（NOI利回り − 自分版WACC）− 税金そして何度か、「実は、もう一本だけ別の物差しがある」という言い方で、ある指標の存在を...

前回の記事では、築古（インカムリターン）と好立地築浅（キャピタルリターン）という、2つの戦略を対比しました。結論として、両者は「どちらが優れているか」ではなく、EVA／NAVという同じ枠組みの中にある、別のゲームだ、という整理をしました。築...

不動産投資について調べていると、必ずと言っていいほど、ある論争に行き当たります。「CFを取るなら、地方や築古の高利回り物件だ」「いや、長く持つなら、好立地の築浅で資産性を取るべきだ」どちらの立場にも、それぞれの“信者”がいて、語り口にも一定...

前回までの整理と、今回の問い前回は、「表面利回り6%」という目安を、NOI利回りと自分版WACCのスプレッドという形で読み直しました。不動産投資の利益の源泉は、かなり単純化すれば、NOI利回り − 自分版WACCこのスプレッドにある、という...

借入をして不動産投資をする場合、よく次のような話を耳にします。表面利回りが6%くらいないと、不動産投資としては成り立たない不動産投資に少しでも触れたことがある方なら、一度は聞いたことがある感覚ではないでしょうか。もちろん、これは絶対的なルー...

機関投資家のEVAと、個人の不動産投資は「同じ式」を追いかけている前回の記事では、不動産投資の世界に漂うある種の違和感について触れました。それは、「成功している人の話を聞くほど、再現性がないものに感じてしまう」という感覚です。立地、タイミン...