最重要理論 【最重要理論 番外編⑪】国が「規模 × スプレッド」を指針にした話 ―― 経済産業省「成長投資ガイダンス」公表に寄せて
※※※健美家ブログで読んでくださっている方へ：本文最下部の「ブログへ」を押していただくとワードプレスブログに遷移し数式や改行などの体裁が見やすい形でお読みいただけますのでお試しくださいませ※※※はじめに当ブログはこれまで、ひとつの単純な式を...
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最重要理論 最重要理論⑩【最終回】 IRRで株に敵わなくても、NPVで不動産を選ぶ ── この好景気に、なお不動産投資をする意味
以前、最重要理論⑧の記事の最後に、私はひとつの問いを残したまま記事を閉じました：「IRRが高い案件と、NPVが大きい案件。どちらを選ぶべきか？」このシリーズの最終回では、まずこの宿題に答えます。そしてその答えをそのまま使って、もう一段大きな...
最重要理論 最重要理論⑨ 不動産も、企業経営も、同じ一本の式で動いている ― 「スプレッド × 規模」という普遍原理
これまで本シリーズでは、「個人の不動産投資 ⇔ 機関投資家が行う不動産投資」の共通性を主眼に置いてきました。今回は少しカメラを引いて、俯瞰的なお話をします。結論から先にお伝えします。不動産投資（個人・機関投資家）と、不動産をまったくかけ離れ...
最重要理論 最重要理論⑧ IRRと表裏一体のNPV（正味現在価値）と、これらを用いた投資分析
前回は、IRRについて掘り下げました。IRRは、購入から売却までの全期間のキャッシュフローを、たった一つの「率」に束ねてくれる指標でした。「この投資は、結局のところ年率何%で回ったのか」を一本の数字で表してくれる、いわば全期間を貫く物差しで...
最重要理論 最重要理論⑦ 「賃貸経営を頑張る」とは、EVAを増やすことである
前回（⑥）では、IRRという物差しを使って、投資の全期間を一つの数字で評価する話をしました。ただ、IRRはあくまで任意の投資案件の一連のライフサイクルを通して計算され「この投資をすべきか」「あとから振り返って成功だったか」といった事項を評価...
最重要理論 最重要理論⑥ IRRの威力：NOIスプレッドと並ぶ、もう一つの物差し
これまでの記事では、不動産投資の成果を、繰り返し次の式で整理してきました。NAV(の年間増加分)= 運用残高 ×（NOI利回り − 自分版WACC）− 税金そして何度か、「実は、もう一本だけ別の物差しがある」という言い方で、ある指標の存在を...
最重要理論 最重要理論⑤ 表面利回り「スマイルカーブ」｜超低利回りと超高利回りは、なぜどちらも“上級者向け”なのか
前回の記事では、築古（インカムリターン）と好立地築浅（キャピタルリターン）という、2つの戦略を対比しました。結論として、両者は「どちらが優れているか」ではなく、EVA／NAVという同じ枠組みの中にある、別のゲームだ、という整理をしました。築...
最重要理論 最重要理論④「CF重視の築古」VS「資産性重視の好立地築浅」
不動産投資について調べていると、必ずと言っていいほど、ある論争に行き当たります。「CFを取るなら、地方や築古の高利回り物件だ」「いや、長く持つなら、好立地の築浅で資産性を取るべきだ」どちらの立場にも、それぞれの“信者”がいて、語り口にも一定...
最重要理論 最重要理論③ なぜ、同じ不動産でも「利益の取り方」が変わるのか
前回までの整理と、今回の問い前回は、「表面利回り6%」という目安を、NOI利回りと自分版WACCのスプレッドという形で読み直しました。不動産投資の利益の源泉は、かなり単純化すれば、NOI利回り − 自分版WACCこのスプレッドにある、という...
最重要理論 最重要理論② なぜ「表面利回り6％」が一つの目安になるのか
借入をして不動産投資をする場合、よく次のような話を耳にします。表面利回りが6%くらいないと、不動産投資としては成り立たない不動産投資に少しでも触れたことがある方なら、一度は聞いたことがある感覚ではないでしょうか。もちろん、これは絶対的なルー...