※※※健美家ブログで読んでくださっている方へ：本文最下部の「ブログへ」を押していただくとワードプレスブログに遷移し数式や改行などの体裁が見やすい形でお読みいただけますのでお試しくださいませ※※※
最初に結論を書きます：借入金利が物件のIRRを下回る限り、融資期間は長いほど有利
借入金利が「物件そのものの利回り(アンレバードIRR)」を下回っている限り、融資期間は長ければ長いほど、投資全体のIRRは高くなります。
逆に、借入金利が物件のIRRを上回ると、この関係は逆転します。
つまり「35年融資と15年融資、どちらが得か」という問いの答えは、金利と物件利回りの大小関係で決まります。
これは、本シリーズで繰り返し扱ってきた「スプレッド」の考え方が、金額だけでなく時間にも効いている、ということです。
今回はその仕組みを、「最重要理論シリーズ」でご紹介した基礎理論を踏まえ、試算を交えて解説します。
大家同士でよく出る論争
大家仲間と話していると、融資期間については二つの流派があります。
一つは、 「融資はできるだけ長く引き、月々のキャッシュフローを厚くする」派。
もう一つは、「返済期間は短くして残債を早く減らし、売却時の手取り(売却額−残債)を大きくする」派。
どちらも一理あるように聞こえます。
前者は毎月お金が入ってくる安心感があり、後者は「総支払利息が少ない」「出口で大きく取れる」という納得感があります。
では、シリーズで学んできたIRR(内部収益率)という物差しを当てると、どちらに軍配が上がるのでしょうか。
IRRの復習はこちら → https://irei.jp/2026/06/24/theory_6/
前提条件：いつもの1億円の物件
試算の前提は、本シリーズでおなじみの例です。
物件価格：1億円 NOI：500万円／年(NOI利回り5%) 自己資金：2,000万円 借入：8,000万円(元利均等・毎月返済) 保有期間：10年 売却価格：1億円(買値と同額で売れたと仮定)
税金や売買コストは、話を単純にするため省略します。
この条件で、借入金利2%のまま、返済期間だけを15年と35年で変えてみます。
試算①：金利2%なら、35年返済の圧勝
結果は次のとおりです。
| 35年返済 | 15年返済 | |
|---|---|---|
| 年間返済額 | 約318万円 | 約618万円 |
| 年間キャッシュフロー(NOI−返済) | ＋182万円 | ▲118万円 |
| 10年後の残債 | 約6,252万円 | 約2,937万円 |
| 売却時の手取り(1億円−残債) | 約3,748万円 | 約7,063万円 |
| IRR | 13.7% | 10.0% |
35年返済のIRRは13.7%、15年返済は10.0%。
3.7ポイントもの大差です。
ここで注目してほしい点が二つあります。
一つ目。10年間に支払った利息の総額は、実は35年返済の方が多いのです(約1,432万円 vs 約1,115万円)。
残債の減りが遅い分、利息のかかる元本が大きいまま維持されるからです。
それでもIRRは35年の方が高い。
なぜでしょうか。
二つ目。15年返済は、金利わずか2%でも毎年のキャッシュフローが118万円の赤字です。
IRR以前に、10年間ずっと持ち出しに耐えられるのか、という資金繰りの問題を抱えることになります。
なぜ長期融資が勝つのか：IRRは「時間」を評価する物差し
IRRの本質は、早く受け取るキャッシュを高く、遅く受け取るキャッシュを低く評価することにあります。
二つのケースのキャッシュフローを並べてみましょう。
【35年返済】−2,000万 → 毎年＋182万 × 9年 → 最終年＋3,930万 【15年返済】−2,000万 → 毎年▲118万 × 9年 → 最終年＋6,945万
15年返済の出口は確かに大きい。
しかしそのお金が手に入るのは10年後です。
一方、35年返済は初年度から毎年キャッシュが入ってきます。
10年後の300万円より、今年の300万円の方が価値が高い――これがIRR(そしてNPV)の根底にある時間価値の考え方でした。
別の言い方をすれば、こうなります。
「返済を急がない」ことは、「金利2%でお金を借り続ける」ことと同じです。
返済に回さなかったお金は、手元に残ります。
その手元資金が、金利2%以上の働きをするなら(次の物件の頭金でも、単に早く回収したという時間価値でも)、借り続けた方が得なのです。
繰上返済の議論の、ちょうど裏返しですね。
試算②：では、金利が何%なら逆転するのか
「それは金利が2%と低いからでは？」
そのとおりです。
では、金利を動かして、逆転する地点を探してみましょう。
| 借入金利 | 35年返済のIRR | 15年返済のIRR | 有利なのは |
|---|---|---|---|
| 1.0% | 16.1% | 11.5% | 35年 |
| 2.0% | 13.7% | 10.0% | 35年 |
| 3.0% | 11.0% | 8.5% | 35年 |
| 4.0% | 8.2% | 6.9% | 35年 |
| 4.5% | 6.7% | 6.1% | 35年 |
| 5.0% | 5.1% | 5.3% | ほぼ互角(逆転) |
| 5.5% | 3.5% | 4.5% | 15年 |
| 6.0% | 1.9% | 3.6% | 15年 |
逆転が起きるのは、金利5%の地点です。
この「5%」という数字、どこかで見覚えがないでしょうか。
そう、この物件のNOI利回りです。
より正確に言えば、この物件を全額自己資金で買った場合のIRR――アンレバードIRRです(買値と同額で売却する前提なら、アンレバードIRRはNOI利回りに一致します)。
つまり、こういうことです。
借入金利 ＜ 物件のアンレバードIRR → 融資は長いほどIRRが高い 借入金利 ＞ 物件のアンレバードIRR → 返済は早いほどIRRが高い
理屈は単純です。
返済を遅らせるとは、「物件が生むリターン(アンレバードIRR)」で運用しながら、「借入金利」でお金を借り続けることです。
運用利回りが調達金利を上回っていれば、借り続けるほど得。
下回っていれば、借り続けるほど損。
これは、本シリーズの背骨である「スプレッド」の議論そのものです。
正のスプレッドがあるとき、レバレッジを「金額として大きくかける」ことが有利であるのと同じ理屈で、レバレッジを「時間として長くかけ続ける」ことも有利になる。
融資期間とは、いわば時間方向のレバレッジなのです。
注意点：この結論には前提がある
きれいな結論が出ましたが、実務ではいくつか但し書きが必要です。
① 分岐点は売却価格で動く
上の試算は「買値と同額で売れる」前提でした。
もし売却価格が9,000万円(1割下落)なら、アンレバードIRRは約4.2%に下がり、逆転点も4%台前半まで下がります。
出口が弱い物件ほど、高金利で長期融資を引くことのリスクは大きくなる、ということです。
② IRRが高い＝支払総額が少ない、ではない
先ほど見たとおり、35年返済は利息の総額では多く払っています。
「IRRでは有利、支払額では不利」――この食い違いに違和感を覚えた方は、⑧⑩で扱ったIRRとNPVの関係を思い出してください。
IRRは効率(率)の物差しであり、金額の物差しではありません。
③ 実務では、期間と金利は独立に選べない
長期融資には高めの金利が付き、短期融資には低めの金利が付くのが普通です。
「35年・2%」と「15年・1.5%」の比較であれば、両者の差は上の試算より縮まります(それでも多くの場合、長期が勝ちますが)。
④ 15年返済の毎年赤字は、IRR以前の問題
金利2%ですら年118万円の持ち出しでした。
IRRという物差しが何と言おうと、10年間の資金繰りに耐えられなければ投資は途中で終わります。
まとめ：「長く貸してもらえる」ことは、それ自体が価値
今回の内容をまとめます。
・IRRは「早いキャッシュ」を高く評価する物差し ・借入金利＜物件のアンレバードIRRなら、融資期間は長いほどIRRは高い ・分岐点は物件のアンレバードIRR(簿価売却ならNOI利回り) ・融資期間は「時間方向のレバレッジ」であり、スプレッドの議論の延長線上にある
機関投資家の世界でも、低利で長期の資金を調達できることは、それ自体が競争力です。
個人投資家にとって、金融機関が「長く貸してもよい」と言ってくれることは、単なる返済の楽さではありません。
正のスプレッドを、より長い時間にわたって享受する権利（ちなみにですが、貸手である銀行側は、借手に与えられたこの利益を指して「期限の利益」と呼ぶらしいです）を与えられている、ということなのです。
だからこそ、融資期間を長く引けるというのは、それほどまでに有難いことなのだと思います。
コメント